«هذا البيت لي»: وثائق الملكية المفقودة تُؤخّر عودة سكان مخيم اليرموك/ المعتصم خلف
21-04-2025
منذ سقوط حكم نظام الأسد، تسعى العائلات للعودة إلى ممتلكاتها في مخيم اليرموك جنوب العاصمة دمشق، وهي عودة غير مكتملة بسبب حجم الدمار الهائل الذي طال 60% من أبنية المخيم. تحفّ بهذه العودة تساؤلات عديدة، وقد وجدت بعض العائلات إجاباتها ما سمح لها ببدء ترميم منازلها، في حين اضطرت عائلات أخرى للعودة إلى منازلها المتهالكة دون ترميم بسبب الإيجارات المرتفعة التي يدفعونها شهرياً خارج المخيم.
لكن سؤال العودة بقي بلا إجابات بالنسبة للعائلات التي فقدت الأوراق الرسمية التي تُثبت ملكيتها في المخيم، وبين احتمالات العودة وصعوباتها، نحاول في هذا التقرير طرح الأسئلة الرئيسية المتعلقة بقضية فقدان أوراق توثيق الملكيات العقارية: ما هي أنواع التوثيق العقاري للفلسطينيين ضمن مخيم اليرموك؟ وما واقع العائلات التي فقدت أوراقها الثبوتية؟ وما طبيعة الحلول القانونية المتاحة؟
ملكية ضائعة وعودة مستحيلة
الأبنية التي تحوّلت إلى تلالٍ من الركام في المخيم ما تزال تحمل أسماءها. بعد التلة الكبيرة لمستشفى فلسطين، باتجاه حي التقدّم، يقع بيت أم ياسر؛ بناءٌ كان من طابقين، لم يتبقَّ منه إلّا الطابق الأرضي. وقفت أم ياسر وزوجها أمام بابٍ مخلوع، تسدُّ عتبته كتل الركام، وأشارت قائلة: «هذا هو بيتنا».
أُضيئت بعض البيوت في الحي بأضواء «الليدات» الخافتة بعد عمليات ترميم سريعة، لكن عائلة أم ياسر لا يمكنها العودة، بسبب فقدانها الأوراق التي تثبت ملكيتها للمنزل. عائلات كثيرة جداً في مخيم اليرموك فقدت أوراقها الثبوتية وسجلاتها العقارية بسبب موجات النزوح الجماعي المتكرّرة، وأبرزها يوم النزوح الكبير في 17 كانون الأول (ديسمبر) 2012، إضافةً إلى استراتيجيات الحصار والقصف الوحشي الممنهج اللاحقة التي انتهت بعمليات نهبٍ وحرق للممتلكات.
تقع المنازل والأبنية السكنية في مخيم اليرموك على مساحات واسعة غير مفرزة، تُقدَّر بحوالي كيلومترين مربعين. وتنقسم الأراضي التي أُقيم عليها المخيم بشكل رئيسي إلى قسمين: الأول هو الأراضي التي استأجرتها المؤسسة العامة للاجئين الفلسطينيين التابعة لوزارة الداخلية، ووزّعتها على اللاجئين للبناء، والتي تمتد ضمن ما يُعرف بـ«المخيم القديم»، وهي المساحة الممتدة من مدخلَي مخيمي اليرموك وفلسطين وصولاً إلى شارع المدارس. أما القسم الثاني فهو الأراضي الخاصة بعائلتي الحكيم والمهايني، التي توسع المخيم تدريجياً إليها.
يخضع استملاك العقارات بالنسبة للفلسطينيين السوريين لتشريعين رئيسييين في القانون السوري، حدَّدا أساليب البيع والشراء ونقل الملكية العقارية بالنسبة لهم. القانون الأول هو القانون رقم 260 الصادر عام 1956، والذي منح الفلسطينيين حق تملك عقار واحد لكلٍّ من اللاجئ وزوجته وأولاده القُصَّر. أما القانون الثاني، فهو القانون رقم 11 لعام 2011، الخاص بتملّك الأجانب والعرب للعقارات، والذي اشترطَ الحصول على موافقة من وزارة الداخلية وأخرى أمنية. ومن شروط التملّك أن يكون العقار مُفرزاً، أي «طابو أخضر» وفق التعبير الشائع شعبياً، وهو أمر نادرٌ في المخيم نظراً إلى أنه بُني على أراضٍ مملوكة على الشيوع بمساحات كبيرة. كما أشرنا أعلاه.
مع مرور الزمن، تضاعفت أعداد المالكين نتيجة ازدياد الارتفاع الطابقي للأبنية، ما جعل عملية الفرز أكثر تعقيداً، فضلاً عن تكلفتها الباهظة وحاجتها إلى صدور قرارات ومخططات تنظيمية. وهكذا يلجأ سكان المخيم، كما كثير من مناطق السكن الشعبية في محيط العاصمة وغيرها من المدن، إلى توثيق ممتلكاتهم العقارية بطرق أخرى مثل «وكالة الكاتب بالعدل» و«حكم المحكمة».
يُعتبر التوثيق بـ«الطابو الأخضر» نادراً جداً في المخيم، وهو الأكثر قوةً وأماناً، لأنه يعني أن العقار له صحيفة عقارية في السجل العقاري تتضمن كامل معلوماته. يقتصر «الطابو الأخضر» في مخيم اليرموك على بعض العقارات في شارع 30، بالإضافة إلى المشروع السكني الذي أنشأته محافظة دمشق غرب مخيم اليرموك، خلف جامع الوسيم بالقرب من شارع لوبية وساحة الريجة، لتوفير سكن بديل للمتضررين من توسعة الطرق في مناطق دمشق مثل نهر عيشة، الذين يمكنهم اليوم العودة إلى أملاكهم باعتبارها محمية في السجل العقاري.
أما «وكالة كاتب العدل» فهي تتم عن طريق وكالة خاصة «غير قابلة للعزل لتعلَّق حق المالك بها» حسب التعبير القانوني. وينقسم كل عقار مهما كان نوعه في سوريا قانونياً إلى 2400 سهم، وعندما يتم إنشاء أبنية وبيوت على أراض ضخمة غير مفرزة، يتم توثيق ملكية كل شخص عبر بيعه عدداً من هذه الأسهم بما يكافئ البيت الذي يشتريه. عند الكاتب بالعدل، يتم توثيق البيع عبر توكيل المشتري وكالة نهائية لا رجعة عنها بالتصرف في حصة سهمية من العقار غير المُفرَز؛ مثلاً: «الحصة السهمية المُقدّرة بـ5.3 سهماً من العقار رقم 89 من منطقة كذا، وهذه الأسهم تُشكّل الشقة السكنية الجنوبية الغربية من الطابق الثاني من البناء المشيَّد على العقار، بموجب رخصة البناء رقم كذا لعام كذا».
أما عمليات البيع والتوثيق العقاري بموجب «حكم محكمة» فهي تتم من خلال رفع دعوى تثبيت بيع أمام المحكمة المختصة. وتقوم المحكمة بإجراء كشف حسي على العقار، ثم يَصدرُ حكم بتثبيت البيع، بعد أن يتم وضع إشارة الدعوى على الصحيفة العقارية للعقار الكبير غير المفرز الذي بُني البيت عليه. ويُعتبر هذا النوع من التوثيق دليلاً قانونياً قوياً، إذ إن مالك العقار في هذه الحالة يحوز حكماً مكتسباً للدرجة القطعية ومبرماً من المحكمة المختصة التي يتبع لها موقع العقار، وإن كان لا يملك سجلاً عقارياً لبيته نتيجة عدم إفرازه كعقار مستقلّ.
صورة عن حكم محكمة بتثبيت ملكية عقارية
على الرغم من أن حكم المحكمة يُعدّ في المرتبة الثانية من حيث القوة القانونية بعد «الطابو الأخضر»، فإن معظم سكان مخيم اليرموك اختاروا توثيق ممتلكاتهم عبر كاتب العدل، نظراً لسهولة الإجراءات وسرعتها وانخفاض تكلفتها مقارنة بالإجراءات القضائية. ورغم ما يتمتع به حكم المحكمة من قوة توثيقية، ونجاة معظم هذه الأحكام من التخريب الذي طال مستودعات الوثائق في مدينة دمشق، إلا أن المالكين الراغبين في العودة إلى المخيم بعد فقدانهم لوثائقهم الأصلية، يُطلب منهم توفير نسخة من الحكم القضائي على الأقل. في هذا السياق، يشير المحامي رامي جلبوط إلى أهمية الاحتفاظ بهذه النسخة: «على الأقل، نحن بحاجة إلى نسخة من الحكم حتى نعرف رقم القرار وتاريخه والمحكمة التي أصدرته، لنتمكن من استخراج نسخة حديثة عنه. وإذا كان المالك قد فقد معلومات القرار بالكامل، يصبح الأمر شبه مستحيل، ويستلزم جهداً كبيراً وبحثاً طويلاً لمعرفة رقم القرار وتاريخه والمحكمة المُصدِرة له».
اعتاد سكان مخيم اليرموك على توثيق وكالاتهم ضمن مكتب دائرة كاتب عدل المخيم، بينما لجأ قسمٌ كبير منهم إلى توثيقها لدى أي كاتب عدل قريب أو متاح خارج المخيم، في مناطق مثل الحجر الأسود أو داريا. أغلب هذه الدوائر التي كانت تحوي آلاف السجلات دُمّرت بالكامل. بدأ أثر هذا التدمير بالظهور بعد سقوط نظام الأسد، مع محاولات العائلات العودة إلى ممتلكاتها.
تقف أم ياسر اليوم أمام منزلها دون أي وثيقة قانونية تثبت ملكيته، بعدما تعرّضت دائرة كاتب العدل التي سُجّل فيها العقار في الحجر الأسود للتدمير. عن هذه المشكلة تقول أم ياسر: «أنا هلأ عندي بيت وما عندي بيت، وما في أي ضمانات قانونية تضمن لي أنه إذا رممناه ما نتعرض للطرد. لهيك، كل اللي قدرنا نعمله أنا وعائلتي لحدّ هلأ هو أننا نحصل على وثيقة من المختار، تشهد بأننا أصحاب العقار بشهادة الجيران، حتى نقدر نوفر شوية مصاري كرمال نوكّل محامي ونشوف شو فينا نعمل».
تنتشر اليوم على بعض جدران منازل مخيم اليرموك عبارات تحذيرية لمنع التعدي على الممتلكات، مرفقةً بأسماء مالكي الأبنية والمنازل، إلى جانب أرقام المحامين الذين يعملون على قضايا إثبات الملكية. تُعَدّ هذه الخطوة مكلفة بالنسبة لمعظم العائلات، إذ تتراوح تكلفة استشارة المحامي بين 50 ألفاً و250 ألف ليرة سورية، بينما لا تقلّ كلفة الإجراءات القانونية أمام القضاء عن مليوني ليرة، وقد تصل إلى 15 مليون ليرة سورية.
أمام هذه التكلفة الباهظة، تواجه عائلة أم ياسر أسئلة مصيرية حول قدرتها على العودة إلى مخيم اليرموك، وسط جهود شخصية ومادية تحاول تحمّل أعبائها. تقول أم ياسر: «سقوط بشار الأسد أعطانا أمل لنقدر نرجع على بيوتنا، بس هاد الأمل ما طلع كافي، لأنو تأثير النظام بحياتنا بعده موجود. البيت مهدّم، والحياة صعبة وغالية. وبالظروف الحالية، المطلوب نعمله لنرجع على بيوتنا أكبر من قدرتنا، ويلي بدنا ياه أنو ما ندفع ثمن أكبر ونخسر بيوتنا يلي تهجّرنا منها».
أفق الحلول القانونية الممكنة وصعوباتها
حتى اليوم، لا يوجد أي سياق قانوني مُحدَّد وواضح يمكن من خلاله للعائلات استعادة أملاكها العقارية في المخيم. ومع ذلك، يحاول المحامون المراجعة والبحث ضمن تسلسل الوكالات التي تم من خلالها إجراء عمليات البيع، أو غيرها من الوثائق المتاحة.
تبدأ العملية بتحديد نوع الأرض التي يقع عليها العقار، سواء كانت ضمن الأراضي الخاصة بعائلتي الحكيم أو المهايني أو غيرهم من مالكين آخرين لمساحات أقل، أو أراضي الهيئة العامة للاجئين الفلسطينيين، وذلك لتحديد آلية البحث عن الوثائق وطرق تثبيتها للمالكين مجدداً. يبدأ المحامون البحث عن إذن السكن الأساسي في حال كانت الأرض مملوكة للهيئة العامة للاجئين، وفي حال كان صاحب الإذن لا يزال على قيد الحياة، تتم المتابعة معه حتى الوصول إلى المشتري الأخير للعقار لتوثيقه. أما إذا كان غير موجود، فيتم البحث عن ورثته.
يُعدّ هذا النوع من الحلول من الأصعب، إذ يعتمد بشكل أساسي على تتبع الورثة، الذين قد يكونوا مسافرين، مهجرين، متوفين، أو غير متفقين فيما بينهم، مما قد يدفع المشترين الأخيرين إلى دفع رشاوى مالية للورثة مقابل إتمام إجراءات نقل الأملاك العقارية مجدداً، وهي ممارسة شائعة في مخيم اليرموك. عن محاولة توثيق سلسلة الوكالات وصولاً إلى المالك الأخير يقول المحامي رامي جلبوط: «قضايا إثبات الملكية بالنسبة للعائلات التي خسرت وثائق ملكيتها خلال الحرب من أصعب وأعقد القضايا اليوم، لأنها تعتمد على بحث مُضنٍ لا نعرف من أين يجب أن يبدأ لنصل إلى نتائج، خاصة أن ‘الطابو الأخضر’ نادرٌ جداً في المخيم. ويوجد طرق متعددة لتوثيق الممتلكات، مثل حكم المحكمة، العقود، أحكام تثبيت صحة بصمة والتوقيع، بالإضافة لوكالات الكاتب بالعدل التي تَعرَّضَ أغلبها للتدمير والحرق. وحتى بالنسبة العائلات التي قامت بتوثيق ممتلكاتها لدى مكتب كاتب بالعدل لم يتعرض للتدمير، مثل كاتب عدل منطقة ببيلا، فيجب على الأقل أن تمتلك العائلة رقم الوكالة العام والخاص والسجل، لأنه من شبه المستحيل البحث ضمن عشرات آلاف السجلات».
في مثال يوضح طبيعة عمليات البحث التي يُجريها المحامون لإثبات حق الملكية، تظهر في الصورة مخالفة بناء تعود لعام 1981، وتشمل منازل في الطابقين الأول والثاني ضمن أحد العقارات الواقعة في مخيم اليرموك. هذه الوثيقة تُعدّ الوحيدة التي تحتفظ بها العائلة بعد فقدانها لكافة الوثائق والأوراق التي تُثبت ملكيتها للعقار، ويُركّز المحامي رامي في بحثه ضمن هذه الوثيقة على الوكالة الأساسية التي تم بموجبها ترخيص البناء. بعد أكثر من شهر من البحث المضني، يبدأ الاستدلال على وجود الوكالة من خلال علامات مميزة ضمن البناء. ففي هذه الحالة، كان العقار يحتوي على مطعم، مما دفع المحامي للبحث عن التكليف الضريبي المتعلق بالمطعم باعتباره وسيلة للوصول إلى معلومات تُشير إلى وكالة البائع الأساسي للعقار.
أما في حالات العقارات الواقعة على أراضٍ مملوكة للدولة، وهي حالات نادرة جداً في مخيم اليرموك، فإن عملية توثيق ملكية العقار غالباً ما تعتمد على فواتير الماء والكهرباء. وعلى الرغم من أن فاتورة الماء أو الكهرباء لا تُعدّ مستنداً قانونياً مُعترفاً به في المحاكم لإثبات الملكية، فإنها تُستخدَم في بعض الأحيان كوسيلة للاستدلال على وجود إشغال فعلي للعقار من قبل المالك. كما يمكن أن توفر هذه الفواتير معلومات مساعدة تُسهم في تسهيل عملية البحث عن وثائق أو بيانات داعمة لتأكيد الملكية.
بالإضافة إلى صعوبات البحث القانوني، يعاني المحامون من آثار تزوير أزلام النظام السابق لوثائق ممتلكات المعارضين. بعد عام 2018 شهدت سوريا تحولات سياسية وعسكرية استعاد فيها نظام الأسد السيطرة على معظم الأراضي بفضل الدعم الروسي والإيراني، ما أدى إلى موجة نزوح وتهجير قسري ضمن الغوطة الشرقية وجنوب سوريا وفي مخيم اليرموك عبر باصات خضراء إلى إدلب.
استغلّ أزلام النظام حالة الإفراغ التي شهدتها المناطق التي تعرّضت لعمليات عسكرية، حيث تم الاستيلاء على عدد من العقارات من خلال عقود مزوّرة. ولفهم آلية هذا التزوير، لا بد من طرح سؤال جوهري: ما هي العقود؟
تُعدّ العقود من أضعف أشكال التوثيق العقاري، وغالباً ما يتم اللجوء إليها في عمليات البيع والشراء ضمن الأراضي المملوكة للدولة أو في المناطق العشوائية. ويمكن كتابة هذه العقود في أي مكان، بين البائع والمشتري، دون أي إشراف رسمي أو تسجيل في الدوائر العقارية المختصة.
ونظراً لسهولة صياغتها وضعفها القانوني، تُعدّ العقود بيئة خصبة للتزوير، حيث يُمكن تزوير التوقيع أو البصمة بكل بساطة، وهو ما استغله أزلام نظام الأسد للاستحواذ على عقارات في قلب مخيم اليرموك، وبيعها لاحقاً من خلال مستندات وهمية لا تستند إلى أي توثيق قانوني معتمد، إذ يتم رفع دعاوى تثبيت البيع على أساس هذه العقود. من بين المناطق التي شهدت عمليات تزوير مكثفة كانت مخيم اليرموك، حيث استولى أزلام النظام على العقارات من خلال سلسلة من عمليات البيع لضمان ضياع حقوق المالكين. واليوم، تواجه العائلات العائدة إلى ممتلكاتها مالكين جدداً لمنازلهم، ما يضع المحامين في مواجهة مع عمليات تضليل في سلسلة من عمليات البيع والشراء، والتي تتضمن شبكات معقدة من التزوير والرشاوى عمل عليها محامون وقضاة فاسدون مع أعوان النظام السابق، مما يعقد عمل المحامين اليوم أثناء البحث والتقصي لتوثيق الممتلكات العقارية وإعادتها إلى أصحابها.
تواجه سوريا اليوم بشكل عام أزمة فقدان سندات الملكية، يقول المحامي رامي جلبوط: «نحن أمام كارثة، ونحتاج إلى برامج وطنية. حتى بعد سقوط نظام الأسد، لا توجد بيئة آمنة أو مناسبة لعمليات نقل الملكية، لأنه لا يوجد أي ضمان أو توثيق لهذه العملية. حجم التزوير على مستوى سوريا هائل جداً، وهذا يتطلب برنامجاً وطنياً تعلنه الدولة السورية. والأهم هو الاستفادة من خبرات دول أخرى، لأن الخبرات الحالية غير قادرة على الإحاطة بحجم الكارثة».
موقع الجمهورية
